7 éléments usuels d’une convention d’occupation précaire
Comme je l’ai expliqué dans ma dernière chronique, la préoccupation d’une propriété avant la signature du contrat de vente chez le notaire est fortement déconseillée. Si vous souhaitez, contre vents et marées, aller tout de même de l’avant, voici quels sont les éléments usuels d’une convention d’occupation précaire dont vous devez tenir compte.
Les éléments usuels d’une convention de préoccupation
- Le vendeur accorde au promettant-acquéreur le droit d’occuper la propriété dans l’attente de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
- Malgré la possession physique de l’immeuble par le promettant-acquéreur, la mutation du droit de propriété aura lieu lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
- Bien que dans certaines circonstances, la préoccupation puisse être à titre gratuit, elle pourrait se faire en fonction d’une compensation financière. En règle générale, celle-ci correspond à ce que l’acquéreur paierait s’il était déjà propriétaire. On l’établira souvent en considérant le coût des taxes foncières (municipales et scolaires), une quote-part des assurances, les frais de condo le cas échéant, ainsi que le montant correspondant à un versement mensuel d’intérêts seulement calculés sur la somme que l’acquéreur devra verser pour acquitter le solde du prix de vente, le versement de capital étant exclu.
- L’acheteur sera responsable de tous les déboursés qu’il devra engager pendant son occupation (ex. : frais de branchement de services publics, frais de déménagement) et il sera responsable des dommages directs et indirects — feu ou vol par exemple — qui pourraient survenir à la suite de la préoccupation. Pour ce faire, l’acheteur renoncera à toutes réclamations envers le vendeur pour lesdits déboursés et/ou dommages directs ou indirects.
- Même si le vendeur devra conserver son assurance-habitation sur le bâtiment jusqu’à la vente définitive, l’acheteur sera tout de même tenu d’assurer l’immeuble à titre de locataire contre le feu, le vol, le vandalisme et sa responsabilité civile pendant la période d’occupation précaire.
- Le promettant-acquéreur ne pourra louer ou sous-louer la propriété en tout ou en partie, ou permettre l’occupation à un tiers autre que les membres de son unité familiale.
- Un terme sera prévu pour régulariser la situation qui empêche les parties de signer chez le notaire et ainsi prévoir une date pour la signature de l’acte de vente. Il faudra aussi prévoir le scénario selon lequel l’irrégularité ou le titre n’est pas corrigé.
Dans ma prochaine chronique, il sera question des clauses qui ne se retrouvent pas généralement dans nos conventions de préoccupation, mais qui protégeront véritablement le vendeur et l’acheteur.
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