Les dangers de la préoccupation lors de l’achat ou la vente d’une propriété
Un acheteur a fait une offre d’achat sur votre propriété. L’arpenteur géomètre, étant très occupé, vous remet le certificat de localisation la veille du jour prévu pour conclure la vente chez le notaire. Le certificat révèle une irrégularité majeure qui ne peut être corrigée tout de suite, ni être assurée par un assureur titre.
Votre acheteur se retrouve sans logis et il aimerait prendre possession de la maison avant que le vice de titre soit corrigé et que l’acte de vente soit signé chez le notaire. Il se trouve que la maison est vide et vous êtes prêt à le laisser prendre possession. Est-ce une bonne idée ?
La réponse est non!
Les dangers pour l’acheteur
L’acheteur, qui prend possession, devra peut-être déménager de nouveau si les titres ne peuvent être corrigés et que la transaction échoue.
Il devra inévitablement supporter les dommages prévisibles d’une telle préoccupation, notamment les frais de notaire, les frais de déménagements, les frais d’inspection, selon l’entente, la portion des taxes foncières payées et l’indemnité d’occupation versée au vendeur.
Dans tous les cas, l’acquéreur devra s’abstenir de faire des rénovations sur la propriété qui ne lui appartient pas et qui peut-être ne lui appartiendra jamais. Il doit attendre de passer chez le notaire pour faire des travaux, autrement, il risque de perdre ses investissements en rénovation.
Les dangers pour le vendeur
Pour le vendeur, les dangers sont encore beaucoup plus importants. Le plus fréquent est lorsque, après l’occupation par l’acheteur, ce dernier ne trouve plus la maison conforme à l’image qu’il s’en faisait lorsqu’il a visité ou qu’il découvre des vices mineurs ou majeurs à la construction. L’acheteur peut alors occuper l’immeuble tout en refusant de passer chez le notaire signer l’acte de vente. Le plus souvent, l’acheteur va demander une diminution du prix de vente. Comme notre acheteur est un possesseur de bonne foi, il sera pratiquement impossible de faire quitter l’immeuble sans un ordre de la cour. Et cela demande du temps. Si le vendeur a autorisé les acheteurs à faire des travaux, le vendeur risque de ne pas retrouver sa propriété, mais un chantier pas terminé et sans un sou pour terminer les travaux.
La convention d’occupation précaire
Une convention d’occupation anticipée, aussi appelée convention de préoccupation ou convention d’occupation précaire, est donc essentielle dans tous les cas. Malheureusement, la plupart des modèles qui circulent dans le milieu de l’immobilier sont incomplets. Lors de ma prochaine chronique, je vous préciserai les éléments clefs qu’une telle convention doit contenir.
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