Achat d’une maison : attention à la conformité de l’usage
La chronique suivante est inspirée d’une décision récente : seuls les noms ont été modifiés.
Le couple Labonté achète une maison multi-générations pour loger sous le même toit trois générations : les grands-parents, le couple et les enfants. Après l’achat, les nouveaux propriétaires demandent à la Ville un permis de rénovation pour apporter des améliorations mineures à la partie existante des grands-parents. Surprise! Leur permis est refusé. En effet, l’urbaniste leur apprend que le logement des grands-parents n’est pas conforme dans sa forme actuelle.
La Ville leur demande de faire des travaux majeurs sur le logement pour le rendre conforme à la réglementation. Coût : 80 000 $.
Qui devait vérifier si l’usage de la maison était conforme : l’arpenteur, le notaire, le courtier immobilier, le vendeur ou l’acheteur ?
L’arpenteur-géomètre qui a confectionné le certificat de localisation avait l’obligation de donner une opinion sur la conformité aux normes municipales des bâtiments sur le terrain. Son mandat se limite à cela. Il ne comprend un avis sur l’usage de la propriété. La distinction est ténue, mais elle est là.
Pour sa part, le notaire se prononce sur les titres de l’immeuble et il interprète le certificat de localisation, mais ne se prononce pas sur l’usage de la propriété. Bien souvent, il ignore même l’utilisation exacte de la maison. Il ne l’a pas vue, encore moins visitée.
Dans cette affaire, le juge a conclu que le courtier avait retranscrit de bonne foi les informations fournies par le vendeur sur la fiche d’inscription de la propriété. Bien que des vérifications par le courtier auprès de la Ville auraient évité bien des heurts, le tribunal ne retient pas la responsabilité du courtier. Il faut noter que la vente ne s’est pas faite par l’entremise des courtiers.
Bien sûr, le vendeur a été tenu responsable envers la famille Labonté des dommages que cela leur a occasionnés comme le prévoit le Code civil du Québec, article 1725. Le vendeur d’un immeuble se porte garant envers l’acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.
Le vendeur n’est pas tenu à cette garantie lorsqu’il a dénoncé ces limitations à l’acheteur lors de la vente, lorsqu’un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux ou lorsqu’elles ont fait l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits. De plus, la jurisprudence en général soutient l’idée que le vendeur est présumé connaître l’ensemble des charges qui concernent l’utilisation de son immeuble et cette connaissance présumée comporte l’obligation de les dénoncer à l’acheteur.
Mieux vaut prévenir que guérir
Les acquéreurs d’une propriété comportant un usage particulier (bi-génération, garçonnière, commerce à domicile, etc.) devraient consulter le service d’urbanisme de la municipalité pour s’assurer que l’usage futur qu’ils veulent faire de la maison soit conforme à la réglementation. Sinon, ils devraient mandater spécifiquement un professionnel pour le faire.
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