Les clauses essentielles et souvent manquantes dans les conventions d’occupation précaire
Comme exposé lors de mes deux dernières chroniques, l’occupation d’une propriété avant la signature du contrat de vente chez le notaire est fortement déconseillée. Pour ceux qui veulent aller de l’avant, je vous expose ci-dessous les clauses absentes de la plupart des conventions de « pré-occupation » ou d’occupation précaire, mais qui devraient s’y trouver.
Les éléments essentiels d’une convention d’occupation précaire
1) La mise de fonds du promettant-acquéreur devra être versée au compte en fidéicommis du notaire avant toute occupation pour protéger le vendeur et démontrer le sérieux de l’acquéreur.
2) Le promettant-acquéreur devra s’engager à signer le contrat de vente chez le notaire dans les cinq jours suivant la première demande que lui fera le promettant-vendeur après la levée des obstacles empêchant la signature chez le notaire.
3) Si le promettant-acquéreur fait défaut de signer l’acte de vente dans le délai imparti, le promettant-vendeur devra pouvoir :
- a) déclarer unilatéralement l’offre d’achat et de la convention d’occupation précaire nulle. Alors, le promettant-acquéreur devra quitter la propriété dans un délai de sept jours. À défaut de quitter l’immeuble dans le délai prévu, une pénalité journalière substantielle et dissuasive devra être envisagée contre le promettant-acquéreur;
et
- b) conserver une partie ou la totalité de la mise de fonds du promettant-acquéreur.
4) Le promettant-acquéreur devra reconnaître avoir visité et examiné la propriété et accepter de prendre possession de la propriété dans son état et condition lors de la prise de possession. Advenant la découverte, au cours de la période d’occupation précaire, de vices affectant l’immeuble et étant de nature à engager la responsabilité du promettant-vendeur au regard des vices cachés, le promettant-acquéreur s’engage à surseoir à l’exercice de son droit d’obtenir réparation jusqu’après la conclusion de la vente chez le notaire.
5) Normalement, une convention d’occupation précaire comporte une interdiction formelle pour le promettant-acquéreur de faire tous travaux, réparation ou amélioration. Si les parties veulent permettre au promettant-acquéreur de faire des travaux, une garantie d’exécution monétaire devra être stipulée. Enfin, le sort desdites améliorations devra être envisagé si la vente n’est pas conclue. La plupart du temps, le promettant-acquéreur devra les abandonner avec ou sans contrepartie financière sinon le promettant-vendeur pourrait demander que les lieux soient remis en état par le promettant-acquéreur à ses frais.
6) Les droits dans la convention ne devront pas être transférables et ne pourront être exercés par personne d’autre que les signataires de l’offre d’achat. Cette liste n’a pas la prétention d’être exhaustive. Chose certaine, il faudra avoir recours à un expert pour la rédaction d’une convention d’occupation précaire pour bien protéger vos droits et éviter les contrats de type formulaire trop simpliste.
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