L’exclusion de garantie: « tel quel », « tel que vu », « sans garantie », etc.
Vous vendez votre propriété et vous voulez limiter votre responsabilité. Attention, vous pouvez tomber dans le même piège que beaucoup de vendeurs de maisons tombent: le manque de clarté.
Par défaut, tout bien vendu comporte la garantie légale. La garantie couvre la présence de vices cachés qui occasionnent une perte d’usage du bien acheté.
La garantie légale peut être exclue par une clause contractuelle lors de la signature de l’offre d’achat et reproduite ultérieurement dans la vente. Cette exclusion de garantie doit être claire et sans équivoque. Une affaire récente (Lajoie, C. Girard) confirme cette règle: « l’exclusion doit y être exprimée très clairement ». Le juge mentionne que si les termes de la clause ne sont pas clairs pour toutes les parties, la garantie légale subsiste.
Ainsi, la clause selon laquelle l’acheteur accepte le bien « tel que vu et examiné », ou « après l’avoir vu et visité », n’exclut pas la garantie: les déclarations de ce genre sont généralement interprétées comme des clauses de style qui ne possèdent ni la clarté ni la spécificité requises pour opérer l’exclusion de la garantie légale.
Voici donc les deux meilleures rédactions pour exclure la garantie légale:
- la vente est faite sans garantie légale. Cette exclusion couvre les vices que le vendeur ne connaît pas au moment de la vente en plus des vices déclarés à l’acheteur par le vendeur;
- la vente est faite sans garantie légale aux risques et périls de l’acquéreur.
Il s’agit ici d’une exclusion complète de la garantie légale. Attention, cette exclusion de garantie n’est pas permise à l’égard d’un vice connu du vendeur, ou qu’il ne pouvait ignorer, lorsque ce vendeur est un professionnel. À l’inverse, un vendeur non professionnel peut donc exclure la garantie légale même pour des vices qu’il connaît.
Par ailleurs, cette exclusion de garantie n’est jamais complète, car l’acheteur peut tenter de faire annuler la vente ou demander des dommages et intérêts en démontrant qu’il a été trompé, qu’il a subi de fausses représentations, que le vendeur a fait des manœuvres trompeuses ou a dit des demi-vérités.
Si vous voulez exclure la garantie légale lors de la vente de votre immeuble, il faudra aussi vivre avec les conséquences suivantes:
- a) Une propriété plus difficile à vendre;
- b) Inévitablement un prix de vente moindre;
- c) Souvent des difficultés pour l’acheteur à obtenir un financement, car les institutions financières sont de plus en plus frileuses à prêter s’il y a une exclusion de garantie.
Par ailleurs, lors de la vente d’une propriété appartenant à une succession ou lors d’une reprise de finance, la vente avec exclusion de garantie est la norme.
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L’EXCLUSION DE GARANTIE
